ETFとREITの違いとは？仕組み・メリット・投資先の選び方を解説

金融商品︰ETF
2025.07.19
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ETFとREITはどちらも上場商品ですが、仕組みや投資対象、リスク・リターンの特徴は異なります。本記事では両者の違いやメリット、使い分けのポイントを初心者向けに解説します。

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ETFとREITの違いとは？仕組み・メリット・投資先の選び方を解説

ETF（上場投資信託）とREIT（不動産投資信託）は、どちらも証券取引所に上場しており、株式と同様に市場で売買できる金融商品です。しかし、その構造や投資対象、リスク・リターンの性質には大きな違いがあります。

ETFとは？その仕組みと特徴

ETFは「Exchange Traded Fund」の略で、インデックス（株価指数）に連動するように設計された上場投資信託です。ETFは証券会社を通じて市場でリアルタイムに売買でき、通常の投資信託よりも低コストで運用できる点が魅力です。

  • 分散投資：1本で複数の株式や債券に投資可能
  • 低コスト：信託報酬が安く、売買手数料も明確
  • リアルタイム取引：市場価格で随時売買が可能
  • 税制優遇：NISAやiDeCoにも対応した商品が多い

REITとは？その仕組みと特徴

REITは「Real Estate Investment Trust」の略で、投資家から集めた資金で不動産に投資し、その運用益を分配する金融商品です。不動産を小口化し、個人投資家でも少額から不動産投資が可能になります。

  • 高い分配金利回り：賃料収入を原資とする安定した分配金
  • インフレ耐性：物価上昇時に賃料も上昇しやすい
  • 実物資産：不動産市場との相関が高い
  • 価格変動リスク：空室率や不動産市況に影響されやすい

ETFとREITの違いを徹底比較

項目ETFREIT
投資対象株式・債券・商品など不動産（オフィスビル・商業施設など）
収益の源泉値上がり益・配当賃料収入・物件売却益
流動性高い（市場で売買可能）比較的高いが、取引量が少ない場合も
リスク要因市場全体の値動き不動産市況・空室率
配当・分配控えめだが安定傾向高配当傾向（分配金利回りが高い）
インフレ耐性やや弱い強い
手数料低め（信託報酬）やや高め（運用コストが重い）

ETFとREITはどちらがおすすめ？

ETFがおすすめな人：

  • 長期で安定的に資産形成したい
  • 低コストで分散投資したい
  • NISAやiDeCoを活用したい

REITがおすすめな人：

  • 高配当収入を重視したい
  • 不動産に分散投資したい
  • 物価上昇対策としてインフレに強い資産を持ちたい

ETFとREITを組み合わせる戦略

ETFとREITは性質が異なるため、両者をバランスよく保有することで、より安定したポートフォリオが構築できます。たとえば、インデックスETFを中心に据えつつ、REITでインカム収入（配当）を補完するなどの方法があります。

ETFとREITの活用法：ライフステージ別アプローチ

ETFとREITはそれぞれ特性が異なるため、人生のステージや資産形成のフェーズによって使い分けるのが有効です。以下のような考え方が参考になります。

20〜30代：資産形成のスタート期

この時期は時間を味方につけて「長期・積立・分散」を実践するのが基本です。ETFを使ってインデックス投資を始めるのに最適な時期です。

  • つみたてNISAでeMAXIS Slimシリーズなど低コストETFを積立
  • 高配当よりも成長性・分散性を重視

40〜50代：中期の資産拡大期

安定した収入がある一方で、将来のライフイベントに備えてバランスの取れた運用が求められます。

  • ETFに加え、REITでインカム収入を補強
  • 不動産への間接投資としてJ-REITをポートフォリオに加える

60代以降：資産の取り崩し期

リスクを抑えながら安定収入を得たい時期には、REITの高配当性が魅力的です。

  • 生活資金としての分配金を活用
  • 価格変動リスクをETFの分散で抑える

実際の商品例：ETFとREITの代表格

以下に、初心者にも人気の高いETFおよびREITを紹介します。

人気のETF例

  • VOO（S&P500連動ETF）： 米国の主要500社に分散投資
  • eMAXIS Slim 全世界株式： 全世界の株式市場に連動、日本人にも人気
  • 1540（純金ETF）： コモディティにも分散したい場合に

人気のREIT例（J-REIT）

  • 日本ビルファンド投資法人（8951）： 大型オフィス特化
  • ジャパンリアルエステイト（8952）： 安定感のある老舗REIT
  • GLP投資法人（3281）： 物流施設に特化した成長性REIT

税金面での違いと注意点

ETFとREITは税金の取り扱いにも若干の違いがあります。いずれも特定口座（源泉徴収あり）で保有すれば自動で税処理されますが、分配金の扱いや外国税控除の可否が異なります。

  • ETFの分配金（特に海外ETF）は二重課税になる可能性がある
  • REITは国内課税で完結するため、税処理が比較的シンプル
  • NISA口座を活用すれば、どちらも非課税で保有可能

投資信託との違い

REITやETFは「上場している」という点で共通していますが、一般的な非上場型の投資信託とは以下のような違いがあります：

  • リアルタイム取引： ETFやREITは市場で価格変動しながら取引される
  • コスト構造： 一般の投資信託よりも信託報酬が低め
  • 透明性： 保有資産や分配状況などが比較的開示されている

注意点とリスク管理

ETFとREITにはそれぞれ異なるリスクがあるため、適切な情報収集と資産配分が重要です。

  • REITは金利上昇に弱い（借入コスト増・利回り低下）
  • ETFは世界経済や金融政策の影響を受けやすい
  • どちらも長期視点で分散投資することでリスクを抑制可能

国内REITと海外REITの違いとは？

REITには日本国内で上場されているJ-REITと、海外不動産を投資対象とした外国REITがあります。以下の違いを理解して投資判断することが重要です。

項目国内REIT（J-REIT）海外REIT
投資対象日本国内の不動産米国・アジア・欧州などの不動産
為替リスクなしあり（円安で有利・円高で不利）
利回り高め・安定的地域差が大きく銘柄選定が重要
情報開示日本語・比較的わかりやすい英語が中心・情報収集の難易度あり

ETF＋REITのおすすめポートフォリオ例

ETFとREITを組み合わせたポートフォリオは、安定性と収益性のバランスを取りたい方に最適です。以下に投資額別の例を紹介します。

月5万円で運用する場合

  • eMAXIS Slim 全世界株式：30,000円
  • 東証REIT指数連動型ETF：20,000円

月10万円で運用する場合

  • VOO（米国ETF）：40,000円
  • J-REIT ETF：30,000円
  • GLD（金連動ETF）：20,000円
  • 現金または短期債券ETF：10,000円

100万円を一括投資する場合

  • 株式ETF（国内・米国）：60万円
  • REIT（J-REIT＋米国REIT）：30万円
  • その他（債券ETF、商品ETFなど）：10万円

目的やリスク許容度に応じて柔軟に調整しましょう。

REITと金利・景気サイクルの関係

REITの価格は金利動向や景気サイクルに大きく影響を受けます。

  • 金利が上がると：借入コストが増加 → 分配金減少 → 株価下落
  • 金利が下がると：利回りの魅力が増す → 資金流入 → 株価上昇
  • 景気悪化：空室率が上昇・賃料下落 → 分配金に影響

投資タイミングを考える際には、中央銀行の政策金利・経済指標・インフレ率の動向を確認しましょう。

初心者がやりがちな失敗と対策

  • ①高利回りREITに偏りすぎる：分配金に釣られて、リスクの高い銘柄ばかり買ってしまう
  • ②ETFの中身を理解せず買う：インデックスの構成銘柄を把握していない
  • ③タイミング投資を狙う：短期売買を繰り返し、かえって損を出す

分散・長期・定額購入を基本に、商品理解を深めながら着実に資産形成するのが成功の秘訣です。

ETFとREITの実績比較：過去のリターンを参考にする

過去のデータを参考に、ETFとREITのパフォーマンスを比較してみましょう。以下は、おおよその年平均リターンの例です（※為替変動や再投資を除いた単純比較）。

期間S&P500連動ETF（VOO）J-REIT指数
過去10年約10〜12%約4〜6%
過去5年約8〜10%約2〜4%
過去1年市場状況により変動市場状況により変動

ETFは資産成長を重視した投資に、REITは配当収入を重視した投資に向いています。

ETF・REITの積立戦略と買い方

ETFやREITは、一括購入よりも積立投資の方がリスクを平準化しやすく、初心者にもおすすめです。

  • 毎月一定額ずつ購入：ドルコスト平均法を活用
  • 証券口座で自動積立設定：SBI証券・楽天証券などで対応可
  • REIT ETFも定期購入可能：J-REITや米国REIT ETFに対応

特定口座・つみたてNISAなど、税制優遇制度を活用することで効率的な資産形成が可能になります。

目的別に考えるETFとREITの活用法

投資の目的に応じて、ETF・REITの比率や選び方を工夫することで、より効果的な運用が実現できます。

老後資金づくり

  • ETF中心に積立運用（eMAXIS Slim全世界株式など）
  • 60代以降はREITで配当を得るスタイルにシフト

教育資金・中期資金

  • 期間10年以内なら、値動きの安定したETFを選定
  • REITの分配金を教育費の一部に活用する例もあり

住宅購入・ライフイベント用の資金

  • 安全資産（債券ETFなど）とREITでバランス確保
  • 価格変動リスクを抑えつつ、利回りを確保

結論：ETFとREITを活かすには？

ETFは長期・分散・成長重視、REITは高配当・不動産連動・インカム収入重視という性質を理解した上で、自分の目的やライフステージに応じて使い分けることが重要です。

焦らず、着実に積み上げることが資産形成の最大のコツです。

世界各国のREIT市場と注目ポイント

REITは日本だけでなく、世界各国で上場されており、それぞれに特徴的な市場環境があります。

  • 米国：世界最大のREIT市場。住宅・オフィス・ヘルスケア・データセンターなど多様なセクター
  • シンガポール：東南アジアのREIT拠点。利回りが高く、インフラ系REITも充実
  • オーストラリア：国内不動産中心で安定志向。通貨分散効果にも期待

海外REITはETFを通じて分散投資が可能で、グローバル不動産投資を少額から実現できます。

ETFとREITの相関性と分散効果

ETFとREITは相場環境によって異なる値動きを示すため、ポートフォリオ全体の分散投資に効果的です。

  • 株式市場が好調なとき：ETFのリターンが主導
  • インフレ・低金利環境：REITが相対的に有利
  • 地政学リスクや景気不安時：セクター分散の効果が期待できる

異なる資産クラスに投資することで、ポートフォリオのリスクを抑えながら安定した運用が可能になります。

ポートフォリオ改善の実例

最後に、ETFとREITを組み合わせることで成果が出た例を紹介します。

【改善前】株式だけに偏ったポートフォリオ

  • 日本株式ETF：80%
  • 現金：20%

→ 国内株の下落で大きな評価損。配当も低く資産成長が停滞。

【改善後】ETFとREITで分散した例

  • 全世界株式ETF（VT）：40%
  • J-REIT ETF：20%
  • 米国REIT ETF（VNQ）：20%
  • 債券ETF＋金ETF：20%

→ 値動きが安定し、配当収入も得られるポートフォリオに変化。年間トータルリターンが安定し、心理的負担も軽減されました。

よくある質問（FAQ）

Q. REITはETFに含まれていることがある？
A. はい、REIT指数に連動するETF（REIT ETF）も存在します。ETFの仕組みで不動産市場に投資できます。
Q. ETFとREITはどちらがリスクが高い？
A. REITは特定セクター（不動産）に集中しているため、市場変動時に値動きが大きくなることがあります。
Q. 初心者はどちらから始めるべき？
A. 一般的には、まずETFで広く分散された投資に慣れたうえで、REITをポートフォリオに加えるのがおすすめです。
Q. ETFやREITは元本保証されている？
A. いいえ、いずれも元本保証ではなく、価格変動リスクを伴います。
Q. REITは不動産バブルで危険では？
A. 市況に左右されやすい面はありますが、複数物件に分散されたポートフォリオを保有しており、個別不動産投資よりも安定性があります。
Q. 配当（分配金）だけで生活できる？
A. 相応の投資額があれば可能ですが、年利4〜5%と考えて数千万円の投資が必要です。

まとめ

ETFとREITは、どちらも資産運用において重要な選択肢です。ETFは低コスト・分散投資で資産形成に適し、REITは高配当・実物資産への投資手段として有効です。

自身の投資目的とリスク許容度に応じて、どちらか一方、または両方を組み合わせた運用を検討するとよいでしょう。

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